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房貸試算程式
【撰文／蔡佩蓉】
一九九○年代買不起市區房子的日本人，轉至郊區落地生根，隨著房價陷入失落十五年，郊區的日本人又趁房價低檔時住回了市中心，這個現象，可能也即將在台灣發生......
日本實行負利率，世界各國也靠攏低利政策，央行抓準風向連季降息，全球都只能朝向「日本化」。台灣都會區也有日本化的趨勢，尤其經濟衰退、少子高齡化的基調相同，日本在一九九四年六十五歲以上人口已經占十四％，台灣預計二○一八年會達到相同占比，高齡民眾仰賴醫療資源與都會區交通系統，且台灣產業已然轉型為以服務業為主力，即便少子化、高齡化，人口還是會集中在都會區，蛋黃區房貸試算公式 excel的房價長線仍具有支撐力。
一九九○年代，日本不少民眾負擔不起東京、大阪市中心的房價，轉而透過每日通勤一小時以上的時間在郊區購屋，但泡沫經濟來臨，日本房價在十五年內慘跌七十六％。隨著房價下滑，有些民眾選擇住回市中心，尤其是中高齡退休族衍生出醫療需求，讓他們放棄住在郊區的閒適生活，再度搬回市中心居住。
都會區呈輪漲輪跌趨勢 房價由北至南發酵
台灣預料也會出現因房價下跌而回流市區的購屋趨勢，尤其都會區每逢房價震盪就是難得的買點。根據國泰房地產指數自二○○三年開始的統計數據顯示，SARS過後台北市房價一路往上攀升，火候一年比一年旺，但民間貸款風險新北、台中、高雄與全台平均房價在二○○七年之前的五年期間卻是「慢火燉煮」，只有小幅上漲。
金融海嘯過後的二○○九年，台北市房價在六年上漲後首度下跌，從二○○八年的每坪可能成交價五十四?三萬元，下跌到五十三萬元，但僅微跌二?四％。金融海嘯期間，有人選擇降價求售，也有人逆勢進場，隨著二○○九年美國釋出QE貨幣量化寬鬆政策，全球資金氾濫，加上低利率助攻，二○一○年房價經過震盪期後，又逆勢上揚。
在這之後，台北市、新北市預售屋房價狂漲，新北市二○一三、二○一四年站上每坪四十萬元的均價水準，但二○一五年台北市跌破八十萬元均價關卡，新北市也首度下滑，微跌到每坪三十九?八萬元，台南、高雄在二○一二年起漲，二○一五年房價則是新高點。
另外根據永慶房產集團二○一六年第一季趨勢前瞻報告，今年前二月不含預售屋的成交均價表現，七大都會區房價呈現全面下修，顯示價跌格局已確立。
市中心長線穩當 跌勢後終將大漲
好房名家、《房市黑皮書》作者郭鴻屯分析，在整個房地產循環期間，跌勢出現時，可能就是進場買點，他認為，民眾在經歷金融海嘯、歐債危機甚至是經濟數字不亮眼的衝擊後，會越來越習慣這些利空消息，因此，這些利空周期循環會縮短。
郭鴻屯認同「蛋黃區房價長線會再創前一波新高」的論點，尤其都會區，每一波漲勢時，絕對都會大漲，但郊區未必能享受到這樣的優勢。建國資產管理總經理劉坤圖說，他在二○○九年金融風暴過後，在高雄火車站附近買了中古屋，一坪跌到剩四、五萬元，但二○一二年出售行情已經漲到十萬至十二萬元。
以短線來看，二○○八年、二○○九年金融海嘯期間，正是特殊買點，尤其當時盤勢量縮，許多屋主受到雷曼兄弟倒閉、連動債影響，降價出售，但卻因為短短一年房市景氣「該跌未跌」，呈V型復甦反彈，反而讓其他屋主死裡逃生，甚至嘗到房價大漲的甜頭。這也印證了股神巴菲特說的「別人恐慌時貪婪，別人貪婪時恐慌」，多數人害怕猶疑時，可能就是最好的進場時機。
天時地利不動產總經理張欣民提醒，目前成交量萎縮、多數人看跌，市中心優質的物件議價空間大，的確是自住客可掌握的時機，但也得量力而為，試算購屋貸款，掌握好財力、時機，才能買到優質宅。
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